Ho stipulato un contratto di esclusiva con agenzia immobiliare, in scadenza al 31/12/22. In che modo posso decidere di non vendere più l’immobile senza pagare penali?
Il contratto concluso dal lettore con l’agenzia immobiliare prevede l’irrevocabilità dell’incarico conferito fino al 31.12.2022, senza contemplare la possibilità del recesso anticipato. In casi come questo, affinché il recesso sia legittimo e non dia luogo a responsabilità per inadempimento contrattuale, è necessario che ricorra una giusta causa di cessazione del rapporto. La giusta causa non può ovviamente coincidere con il semplice “cambiamento di idea” e con la mera volontà di non vendere più l’immobile, ma deve consistere o nell’inadempimento della controparte (per esempio per negligenza o per errori) oppure in una causa
esterna ed estranea alla volontà del recedente (per esempio sopravvenuta necessità di tenere l’immobile per abitarlo o per ospitare familiari).
È bene precisare che, nel caso di specie, tuttavia, il contratto non prevede una penale in caso di recesso anticipato, essendo contemplato il diritto alla provvigione soltanto in ipotesi di conclusione dell’affare (anche successiva all’incarico, se il rogito viene concluso grazie all’intervento dell’agenzia). La mancata previsione di una penale implica l’impossibilità di addebitare automaticamente una richiesta di pagamento in caso di recesso anticipato, nonostante l’irrevocabilità dell’incarico, a meno che l’agenzia non dimostri di aver svolto l’attività di mediazione e di aver maturato il diritto alla provvigione.
Sul punto, secondo giurisprudenza consolidata, l’agente immobiliare matura il diritto alla provvigione in caso di conclusione dell’affare, conclusione che non deve necessariamente coincidere con la stipula del preliminare o del rogito, essendo già sufficiente la
proposta di acquisto accettata dal venditore. In altri termini, per “conclusione dell’affare”, si intende il compimento di un atto o di un’attività dalla quale scaturisce un obbligo tra le parti (venditrice e acquirente), in virtù di un vincolo giuridico venutosi a creare grazie all’opera di intermediazione svolta dall’agenzia.
Nel caso di specie, quando il lettore afferma che l’agenzia “avrebbe trovato l’acquirente”, occorre chiarire se l’agenzia ha semplicemente individuato una persona interessata o se ha trasmesso, per conto di quest’ultima, una proposta di acquisto che il venditore ha firmato. Solo nel secondo caso, anche in ipotesi di revoca del mandato e/o di vendita non andata a buon fine, l’agenzia avrebbe diritto alla provvigione.
Alla luce di quanto precede, qualora il lettore dovesse recedere dal contratto per giusta causa, da indicare nella raccomandata di recesso (a/r), l’agenzia non potrebbe pretendere automaticamente una penale, ma dovrebbe dimostrare di aver concluso almeno una proposta di acquisto, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno (che deve comunque essere dimostrato). L’agenzia dovrebbe, dunque, instaurare un giudizio volto all’accertamento del proprio diritto alla provvigione.
Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone
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