L’ufficiale giudiziario può chiedere all’amministratore dove si trova il conto corrente comune? #finsubito

Oggi ci chiediamo se il creditore del Condominio, cioè il soggetto che vanta un diritto al pagamento di una somma di denaro verso il Condominio, possa usufruire ed in che termini della procedura di estensione del pignoramento prevista dall’art. 492, 4° comma, c.p.c., il quale così dispone:

«Quando per la soddisfazione del creditore procedente i beni assoggettati a pignoramento appaiono insufficienti ovvero per essi appare manifesta la lunga durata della liquidazione l’ufficiale giudiziario invita il debitore ad indicare ulteriori beni utilmente pignorabili, i luoghi in cui si trovano ovvero le generalità dei terzi debitori, avvertendolo della sanzione prevista per l’omessa o falsa dichiarazione».

Riteniamo che la sanzione debba essere quella prevista dall’art. 388 c.p.

Come si pignora un Condominio

Il creditore del Condominio ha di fronte a sé una strada ‘in salita’ per il recupero del credito, sebbene, con le recenti pronunce di alcune sezioni della Corte di cassazione, si sia riaperta la possibilità di procedere al pignoramento diretto del conto corrente condominiale senza passare per le forche caudine delle esecuzioni verso i singoli morosi – da ultimo, così Cassaz., Sez. III, sentenza n. 12715 del 14 maggio 2019.

Infatti, a mente dell’art. 63 disp. att. c.c., il creditore dovrebbe prima di tutto richiedere all’Amministratore l’elenco dei condòmini morosi.

L’Amministratore dovrebbe, a questo punto, comunicare un elenco in cui riporta l’unità immobiliare morosa, i soggetti obbligati per essa e loro generalità, residenza e Codice Fiscale, nonché della quota per la quale sono morosi.

L’omissione nella consegna dell’elenco o la sua inesattezza potrebbero dare vita a contenziosi dinnanzi al giudice, avviati dal creditore che non è soddisfatto dell’elenco consegnato, con eventuale condanna al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’elenco o dell’elenco corretto.

Eseguite le singole procedure verso i condòmini morosi, laddove quanto recuperato non risulti sufficienti a soddisfare il creditore, costui potrà ‘tornare’ dal Condominio e procedere a pignorare i beni ed i crediti di proprietà dell’intera compagine.

Cosa solitamente possiede un Condominio?

Innanzitutto, il conto corrente comune, obbligatorio a mente dell’art. 1129, 7° comma, c.c., sul quale i condòmini versano le quote dovute per la gestione, ordinaria e straordinaria.

Il Condominio potrebbe possedere un immobile di proprietà comune a tutti i condòmini: per quanto abbiamo sempre sottolineato, sulle pagine di questa rivista, la miopia di questa situazione, continuiamo a definire ‘bene comune’, al pari delle scale, un immobile che in realtà costituisce una comproprietà dei singoli condòmini, che gli stessi acquistano pro quota per effetto dell’acquisto della propria unità immobiliare e che perdono, di conseguenza, con la cessione della medesima unità… Data questa situazione, il pignoramento (immobiliare) eseguito sull’immobile comune dovrebbe forse essere notificato a tutti i condòmini e non all’Amministratore, quale legale rappresentante del Condominio…

Il Condominio potrebbe infine possedere crediti: in che senso? Diritti al pagamento di somme che il Condominio può esigere da terzi. Un esempio classico è il canone di locazione derivante dall’affitto dell’immobile comune, che costituisce un debito del conduttore verso il Condominio locatore e, pertanto, un credito che il Condominio vanta e che può essere pignorato dai suoi creditori, con l’effetto che il conduttore, anziché pagare l’affitto, dal momento del pignoramento, dovrà accantonare le somme e poi procedere, come ordinerà il Giudice dell’Esecuzione, a pagare al creditore condominiale, sino al suo integrale soddisfo.

Art. 492 c.p.c. e invito rivolto al singolo condòmino in sede di esecuzione forzata verso di lui

Se è vero quanto detto sopra, l’Ufficiale Giudiziario che andrà a pignorare per conto del creditore del Condominio si troverà davanti, in prima battuta, il singolo condòmino moroso.

Immaginiamo allora che l’Ufficiale Giudiziario, come richiesto dal debitore, si rechi presso l’abitazione del condòmino e sottoponga a pignoramento i beni che qui rinviene – è possibile anche pignorare il denaro contante rinvenuto in loco.

Laddove si renda conto che, rispetto alla somma per cui si esegue – quella che gli ha indicato il creditore procedente in precetto e nella istanza di pignoramento, che coincide con la quota dovuta da quel condòmino rispetto al debito complessivo del Condominio – i beni appresi sono insufficienti o che la liquidazione degli stessi avrà lunga durata, potrà l’Ufficiale Giudiziario chiedere al condòmino esecutato indicazioni rispetto a beni di proprietà comune?

È possibile pignorare i canoni di locazione? Ecco come…

Certamente, l’Ufficiale Giudiziario potrà chiedere al condòmino esecutato se costui ha altri beni o crediti oltre a quelli rinvenuti presso l’abitazione, ma noi vogliamo indagare se, in quella sede, magari dinnanzi alla dichiarazione del condòmino di non possedere null’altro, l’Ufficiale Giudiziario possa domandare a costui dell’esistenza di beni e crediti del Condominio e se il condòmino sia tenuto a rispondere.

Innanzitutto, di fronte all’esecuzione incapiente di un solo debitore rispetto ai vari che l’ufficiale Giudiziario dovrebbe procedere a pignorare (verosimilmente, la morosità non sarà imputabile ad un solo condòmino, ma a molteplici condòmini), potrebbe non ritenersi avverata la condizione di «apparente insufficienza» di cui parla l’art. 492, 4° comma, c.p.c., perché si dovrà attendere l’esito di tutte le esecuzioni mobiliari o presso terzi avviate dal creditore del Condominio verso i morosi prima di poter dire che il compendio globalmente pignorato non è sufficiente a soddisfare il creditore.

Si dovrebbe pertanto rivolgere l’invito ai singoli condòmini morosi una volta terminate tutte le esecuzioni individuali e, in caso di dichiarazioni negative da parte di tutti o di una quota di essi che faccia ritenere l’apparente insufficienza oppure la non pronta liquidabilità degli ulteriori beni o crediti, allora si passerebbe alla richiesta circa beni e crediti del Condominio.

Tuttavia, il singolo condòmino può definirsi «debitore» allorquando l’Ufficiale Giudiziario gli chiede l’indicazione del conto corrente condominiale o di altri beni o crediti in proprietà dello stesso Condominio?

Pignoramento dell’immobile e incasso della pigione.

Non vorremmo, cioè, che per la solita ambiguità che denota la materia condominiale, siccome il credito del terzo è nei confronti del Condominio, per quanto il Condominio sia costituito dai singoli condòmini e siano pertanto essi ad essere obbligati, pro quota millesimale o di riparto, verso il terzo creditore, si ritenesse che il singolo condòmino non sia inquadrabile come il debitore cui la norma di cui all’art. 492, 4° comma, c.p.c. si riferisce quando prevede l’estensione (ritenendosi che il debitore reale sia il Condominio in quanto tale).

Superata però l’impasse sulla qualifica di debitore – se non altro, il condòmino è il soggetto indicato come tale nel precetto notificato dal creditore condominiale e nell’istanza di pignoramento in virtù della quale l’Ufficiale Giudiziario si presenta allo stesso condòmino – dovremmo ammettere che sia possibile per il condòmino comunicare la presenza di beni e crediti comuni.

A ben vedere, infatti, egli è comproprietario dei beni e dei crediti insieme agli altri condòmini, pertanto, come tale, ha diritto di disporne e di farne sapere, specialmente laddove si tratti di una comunicazione soggetta, in caso di omissione o falsità, alla sanzione penale.

Art. 492 c.p.c. e invito rivolto all’Amministratore in sede di esecuzione forzata verso il Condominio

Esperite infruttuosamente le esecuzioni individuali oppure, facendosi forte delle pronunce di legittimità e non avendo fatto questo passaggio, il creditore del Condominio potrà procedere a pignorare i beni ed i crediti condominiali.

Immaginiamo, allora, che egli pignori il canone di locazione relativo al contratto tra il Condominio ed il Sig. Rossi per l’affitto dell’appartamento condominiale.

In questo caso, l’atto di pignoramento sarà notificato sia al Sig. Rossi, che dovrà iniziare ad accantonare le somme ed a fare la dichiarazione quale terzo pignorato, sia al Condominio.

Immaginiamo sempre che il Sig. Rossi risponda con dichiarazione dove ci confermi di essere conduttore dell’appartamento condominiale, ma ci comunichi anche che da lì a due mesi non lo sarà più, avendo eseguito il recesso dal contratto e, pertanto, che dichiari che procederà a pagare solamente le due mensilità ancora dovute.

A questo punto, il creditore del Condominio avrà la contezza che il proprio credito non può essere soddisfatto dal pignoramento eseguito presso il terzo conduttore e potrà sollecitare l’Ufficiale Giudiziario affinché proceda all’invito di cui all’art. 492 c.p.c.

È infatti opinione di autorevole dottrina (v. A.M. SOLDI, “Manuale dell’esecuzione forzata“, CEDAM) che la fase temporale concessa all’Ufficiale Giudiziario per rendersi conto dell’insufficienza o della lunga durata della liquidazione dei beni pignorati di cui all’art. 492 c.p.c., 4° comma, non sia da fissare unicamente al momento del pignoramento, ma vada estesa anche ad un momento successivo e su sollecitazione del creditore procedente, magari anche con produzione di documenti a sostegno della richiesta.

Nel nostro caso, il creditore del Condominio produrrà all’Ufficiale Giudiziario la dichiarazione del conduttore pignorato, la quale, messa a confronto con l’importo indicato nel precetto, renderà ammissibile l’incapienza del pignoramento e permetterà all’Ufficiale di procedere.

Quindi, potrà, in questo caso, il nostro Ufficiale Giudiziario rivolgere l’interpello all’Amministratore del Condominio?

Ad avviso di chi scrive sì: infatti, nulla quaestio circa la qualifica di debitore del Condominio, né tantomeno sulla legale rappresentanza dello stesso in capo all’Amministratore in carica.