Bonus prima casa per under 26 e famiglie: le nuove regole 2024 #finsubito

Nel 2024, per i giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro è rimasto solo l’accesso prioritario al mutuo prima casa garantito dal Fondo Consap, mentre le agevolazioni legate all’acquisto casa si applicano soltanto se  il preliminare di vendita è stato firmato entro fine 2023 (mini-deroga prevista dal decreto Milleproroghe).

Di contro, è stato esteso l’accesso al mutuo coperto da garanzia pubblica fino all’80% alle famiglie numerose con ISEE fino a 50mila euro. La copertura della garanzia pubblica è pari all’80% della quota capitale del finanziamento per i giovani, mentre per le famiglie si può arrivare fino al 90%. Inoltre, si applica anche con surroga del mutuo originario, se le condizioni rimangono invariate o migliorative.

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Vediamo come funziona l’agevolazione sul mutuo prima casa 2024, quali deroghe sono rimaste sui rogiti di acquisto e come accedervi.

Mutuo prima casa garantito: a chi spetta nel 2024

Con la Legge di Bilancio 2024 (commi da 8 a 13) il Governo ha previsto la proroga dei mutui garantiti all’80% per acquisto prima casa da parte di giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro (commi 151 e 153, articolo 1, legge 234/2021). La Manovra (Legge n. 213/2023, articolo 1, commi da 7 a 13) ha poi modificato le agevolazioni di cui al DL n.73/2021 (articolo 64, comma 3).

Per il 20’24, sono beneficiari coloro che rientrano nelle categorie ritenute prioritarie:

• giovani coppie,
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori,
• conduttori di alloggi Iacp,
• giovani di età inferiore ai 36 anni.

C’è la possibilità di elevare la garanzia fino all’80% per le categorie prioritarie, fermi i requisiti richiesti, anche quando il tasso effettivo globale-Teg sia superiore al tasso effettivo globale medio-Tegm, nel rispetto di determinate condizioni.

Garanzia del Fondo Consap: come funziona

Il Fondo offre sul mutuo una garanzia pubblica con contro-garanzia dello Stato, sul mutuo per l’acquisto della prima casa. E’ gestito dal Consap, che si occupa delle domande pervenute dai soggetti finanziatori.

Il mutuo ipotecario agevolato (acquisto dell’abitazione principale ed eventuale ristrutturazione e riqualificazione), riservato a soggetti selezionati e con reddito ISEE medio-basso, prevede dunque l’accesso al Fondo Consap:

per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%, la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è elevata all’80% della quota capitale.

In pratica, l’agevolazione consiste nella possibilità di elevare la garanzia fino all’80% per le categorie prioritarie, fermi i requisiti richiesti, anche quando il tasso effettivo globale (TEG) è superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM), sempre nel rispetto di determinate condizioni.

Stop alle altre agevolazioni per under 36

Le altre agevolazioni collegate all’acquisto dell’abitazione principale sono terminate il 31 dicembre 2023. Sono però ammessi ai benefici i giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro che, alla stessa data, avevano almeno sottoscritto e registrato il preliminare di vendita della prima casa, stipulando il rogito entro il 31 dicembre 2024.

Nello specifico si tratta, per l’atto d’acquisto delle seguenti agevolazioni:

• esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale,
• riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).

NB: il credito d’imposta si può utilizzare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali sulle successioni e donazioni; portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi; usare in compensazione di ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi contro infortuni sul lavoro e malattie professionali.

Per gli acconti pagati dal genitore entro il 2023 è necessario inserire una postilla nel rogito per ottenere poi il rimborso del credito IVA spettante, indicando nell’atto finale di compravendita le somme già pagate a titolo di caparra e acconto. Per il mutuo: esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25%.

Mutuo prima casa 2024 per famiglie numerose

L’accesso alla garanzia di Stato concessa dal Fondo sui mutui prima casa nel 2024 è estesa ai nuclei familiari con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni e 40mila euro di ISEE. La garanzia sale al 90% con 5 figli under 21 e 50mila ero di soglia ISEE. In particolare:

• nuclei familiari con tre figli di età inferiore a 21 anni e valore ISEE fino a 40mila euro annui,
• nuclei familiari con quattro figli di età inferiore a 21 anni ed ISEE fino a 45mila euro annui,
• nuclei familiari che cinque o più figli di età inferiore a 21 anni ed ISEE fino a 50mila euro annui.

Per le domande di finanziamento presentate dal 1° febbraio al 31 dicembre 2024, la garanzia è rilasciata, rispettivamente, nella misura massima dell’80% della quota capitale alla prima categoria, dell’85% alla seconda categoria e del 90% alla terza.

Mutuo casa: quali requisiti per la garanzia di Stato?

Il Fondo è rivolto a tutti i cittadini, alla data di presentazione della domanda, non proprietari di altri immobili ad uso abitativo (neppure all’estero) salvo che per successione causa morte e ceduti a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’agevolazione per i giovani è riservata ai soggetti fino al trentaseiesimo anno d’età con ISEE fino a 40mila euro (si può auto-dichiarare anche un ISEE corrente) che comprano l’abitazione principale (sono esclusi acconti e caparra nei preliminari, sui quali però si può richiedere successivamente un rimborso sull’imposta versata). L’estensione alle famiglie numerose under 21 porta la soglia ISEE a 50mila con almeno 5 figli.

L’ammontare massimo del mutuo resta quello di 250.000 euro.

Come chiedere il mutuo casa con Fondo Consap?

I requisiti si dichiarano al momento del rogito. La misura riguarda gli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Il bonus mutuo prima casa  si applica anche alle pertinenze (ad esempio i box auto) e si possono estendere anche alle prime abitazioni comprate tramite asta giudiziaria.

Quali sono i costi per il mutuo prima casa

Quando si decide di accendere un mutuo per comprare una casa, è importante tenere in considerazione le spese che si dovranno affrontare. Innanzitutto, ci sono le spese di istruttoria, ovvero i costi per l’apertura della pratica di mutuo. Questi costi possono variare tra lo 0,50% e l’1% dell’importo del mutuo. In alcuni casi, però, a seconda delle offerte proposte dalle banche queste spese possono essere nulle.

Inoltre, ci sono le spese per la perizia sull’immobile, che è necessaria per la banca per valutare l’importo del finanziamento. Il costo del perito può essere di circa 300 euro, oltre all’IVA e al rimborso spese di viaggio. Anche in questo caso, tuttavia, possono esserci promozioni da parte delle banche volte ad azzerare i costi di perizia.

Al momento della stipula del contratto ci sono poi le spese notarili. Infine, bisogna considerare le imposte sul finanziamento, che dipendono dal tipo di immobile e dal momento in cui viene stipulato il contratto. È importante chiedere alla banca un foglio informativo dettagliato sulle spese del mutuo.

I costi associati a un mutuo per la prima casa possono quindi variare in base a diversi fattori, tra cui l’importo del mutuo stesso, la banca o l’istituto finanziario scelto, e la regione in cui si trova l’immobile. Provando a fare una stima approssimativa dei costi accessori associati a un mutuo di 100.000 euro per una prima casa, avremo:

1. Spese di istruttoria: per un mutuo di 100.000 euro, si potrebbero dover affrontare spese di istruttoria comprese tra 500 e 1.000 euro.
2. Perizia: da zero a circa 300 euro, oltre all’IVA, al contributo per la cassa di previdenza del perito e ai rimborsi spese di viaggio.
3. Atto notarile: circa 2.000 euro, considerando anche i costi dell’atto di iscrizione dell’ipoteca.
4. Imposte: se si tratta di un mutuo per la prima casa, l’imposta è dello 0,2% dell’importo del mutuo. Inoltre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale hanno entrambe un costo di 50 euro. Quindi, per un mutuo di 100.000 euro, le imposte ammontano a circa 300 euro.
5. Polizze assicurative che le banche possono richiedere come ulteriore garanzia per i finanziamenti. Queste polizze possono essere di diversi tipi, come polizze vita, polizze contro la perdita del lavoro o polizze per la casa contro gli incendi. I premi di queste polizze vanno aggiunti alle spese complessive del finanziamento. La legge obbliga le banche a fornire almeno due preventivi di compagnie assicurative alternative alla propria, che offrano polizze con le stesse garanzie. Se il mutuo copre oltre l’80% del valore dell’immobile, la banca può richiedere una polizza fideiussoria come garanzia aggiuntiva. La polizza fideiussoria è un contratto in cui una terza persona si impegna a garantire il pagamento del debito in caso di inadempienza del debitore.
6. Altre spese legate al mutuo che possono includere spese di incasso rata, spese di gestione annua e potenziali costi di estinzione anticipata o cancellazione dell’ipoteca.

Detrazione interessi mutuo prima casa

Chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa ha diritto a una detrazione dall’IRPEF sugli interessi passivi e gli oneri accessori pagati alla banca.

La detrazione fiscale è calcolata nella misura del 19% sugli interessi passivi e gli oneri accessori e si applica su un massimo di 4.000 euro. La detrazione può essere richiesta nell’anno in cui sono state effettivamente sostenute le spese, indipendentemente dalla data di scadenza.

L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale o deve diventarlo entro 18 mesi dall’acquisto. Ci sono deroghe per coloro che devono trasferirsi per motivi di lavoro.

La detrazione è destinata a chi ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se la casa è adibita ad abitazione principale di un parente. Se il mutuo è cointestato, ciascun mutuatario ha diritto alla detrazione in base alla sua quota di interessi.

Detrazioni per costruzione o ristrutturazione prima casa

Anche per i mutui accesi per la costruzione o ristrutturazione della prima casa, è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi e gli oneri accessori.

La detrazione è calcolata al 19% e spetta per un importo massimo di 2.585,28 euro. La stipula del mutuo deve avvenire sei mesi prima dell’inizio dei lavori o entro 18 mesi successivi all’avvio delle opere di costruzione o ristrutturazione.

Entro sei mesi dal termine dei lavori, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale (con spostamento di residenza) affinché la detrazione sia concessa.

Come si dichiara il Bonus prima casa?

I giovani che hanno acquistato casa possono indicare il bonus under 36 nella colonna 2, rigo G8, del modello 730 o nella colonna 2, rigo CR13, del modello Redditi PF (per saperne di più: Fondo prima casa sul sito Consap).